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      1. 公募REITs将成为资产配置新选择

        中国基金报记者 李树超 续高

        “无论从投资人的资产配置需求,还是企业和行业发展角度,我国庞大的基础设施资产都需要有长期的资金来源。我们希望公募REITs规模越做越大,交投活跃度持续上升,成为市场化金融产品的新选择。”中金基金创新投资部副总经理、中金普洛斯REIT拟任基金经理刘立宇表示。

        仓储物流是

        资产配置的较好选择

        虽然基础设施项目赛道较多,但受益于政策支持、需求持续增长、核心城市土地供应稀缺等因素,仓储物流是兼具稳定性与成长性的资产品类,也是基础设施REITs理想的资产选择之一。中金基金旗下首只公募REITs产品——中金普洛斯REIT,也将投资方向聚焦在仓储物流行业。

        “本基金的基础资产为核心区位优质的仓储物流基础设施资产,租户分散且稳定,租约剩余期限分布较为合理,是市场化运营的行业标杆。产品预期分红相对稳定,资产具备增值潜力,从资产配置的角度值得重点关注。”刘立宇称。

        他认为,从这类产品适合的投资者来说,由于公募REITs具有预期分红稳定、存在长期资产增值潜力两大收益来源,适合保险、养老金、企业年金等长线资产配置需求、希望稳定分红的投资者;第二,由于公募REITs产品与股、债资产相关度较低,也适合追求差异化资产配置需求的投资者;第三,该类产品门槛较低,普通投资者也可以借道公募REITs参与基础设施类不动产的投资。

        而在风险管理方面,除了公募基金的一般性风险因素,公募REITs由于聚焦特定基础设施行业,需要面对行业特有的风险,比如宏观经济变化、城市规划、交通条件、土地利用等相关政策方面的变化,以及竞争环境的加剧等行业风险因素,基金层面也会有价格波动风险、流动性风险等。

        立足资源禀赋

        把握战略机遇

        作为创新型金融产品,中金基金把公募REITs业务当做一个非常有潜力的市场,在各方面都投入了较大的精力。

        中金基金组建了创新投资部,不仅内部借调精兵强将,同时在市场上引入了具有专业背景的资深人士加盟。

        刘立宇表示,中金普洛斯REIT有三名基金经理,其中刘立宇在产业投资领域深耕多年,郭瑜和陈茸茸曾就职于行业知名企业,具有丰富的运营管理经验。在公募REITs团队建设方面,中金基金目前构建了覆盖投资、运营、财务等领域的专业管理人团队,团队成员拥有产业投资、投行、仓储物流、公募基金等多元化从业背景,具备“投行+公募+产业投资运营”的复合专业能力,并通过跨部门间的协同,形成了能力互补、分工细致的公募REITs联合工作组。

        “与传统的公募基金不同”,刘立宇称,“公募REITs的业务团队,有的侧重投资,有的侧重运营管理,有的侧重财务,投研的工作更加聚焦基础设施行业和项目的研判,比如行业的发展趋势,项目所在区域的市场情况,资产的历史经营业绩和估值情况等,项目合规情况也是投研中关注的重点。”

        站在当前时点,他认为这一业务的顺利开展仍然面临不少挑战。

        从投资者层面来看,不管是机构还是个人投资者,对公募REITs这类新兴投资品种的风险收益特征、投资预期等情况都需要一个认知过程,投教工作“任重道远”。机构投资人需要在更加明确的监管指导下,完善内部公募REITs投资制度、风控体系等,感兴趣的部分机构投资者还处于观望阶段。

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